[부동산 경매의 이익]
1. 저렴한 가격
2. 확실한 소유권
[경매절차]
[입찰 당일 경매 진행절차]
*경매 하루 전 수표 준비하기
[부동산 경매의 종류]
강제경매와 임의경매
신경매와 재경매
신경매가 되는 경우: 유찰, 낙찰불허가, 낙찰허가 취소된 경우에 실시하는 경매
재경매: 낙찰자가 대금납부를 하지 않아 법원에서 다시 이루어지는 경매
->신경매와 재경매는 입찰보증금과 최저매각가격에 차이가 있다.
신경매: 최저 입찰가액의 10%가 입찰보증금, 최저매각가격 종전보다 20~30% 저감
재경매: 입찰보증금 20% 또는 30%, 최저매각가격 그대로 유지
[부동산 경매, 공부서류 3가지]
1. 매각물건명세서
2. 현황조사보고서
1) 점유하고 있는 점유자가 임차인인지 아니면 소유자인지 여부
2) 만약에 임차인이라면 등기부상 말소기준권리보다 우선하고 있는지 여부
3) 말소기준 권리 보다 먼저 점유와 전입이 되어 있다면 이제 확정일자까지 말소기준권리보다 우선하는 임차인인지 여부
단계적으로 확인하기
3. 감정평가서
창고나 옥탑 같은 부속건물들이 있다면 소유권을 취득할 수 있는가? 감정평가가 이루어져 있다면 소유권 확보 가능.
[부동산 경매를 100% 자기자본으로 하는 것은 아니다]
경력잔금대출 활용하기
: 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받아 낙찰 잔금에 충당하기 위한 대출받는 것
수시로 바뀔 수 있기 때문에 그때 그때 확인 필수
[임차인의 대항력]
대항력 갖는 경우
임차인이 근저당권보다 점유, 전입신고, 확정일자가 빠른경우
상가건물 임차인의 대항력
사업자등록을 신청한 경우
[말소기준권리]
구분해야 하는 실익
1. 등기부등본 상 각종 권리들의 소멸 혹은 인수의 기준이 된다.
2. 주택임차인 혹은 상가임차인의 임대보증금의 인수여부를 따지는 기준이 된다.
말소기준권리보다 전입일자가 빠른 임차인인 경우라면 명도소송
전입일자가 느린 임차인의 경우라면 인도명령을 통해 명도
말소기준권리: 최선순위 담보물권인 근저당권과 저당권, 최선순위인 가압류와 압류, 최선순위가 담보가등기, 경매개시결정등기, 배당요구를 한 최선순위 전세권
말소기준권리는 법적이 개념이 아니지만, 부동산 경매에서 중요하게 다루고 있는 개념이다.
[권리분석]
권리분석: 낙찰자가 부동산 경매를 통해 낙찰받았을 때 낙찰대금 외에 낙추가로 부담해야 할 권리가 있는지를 미리 분석하는 것
완전한 소유권을 취득할 수 있느냐
=인수주의, 말소주의
1. 인수주의
:말소기준권리 보다 앞선 등기부상 권리(전세권, 지상권,지역권, 가처분, 소유권이전청구권 보전가등기, 환매등기)
주택임대차보호법 혹은 상가임대차보호법상 소정의 요건을 갖춘 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 등이 매각을 통해 소유권이 변동되더라도 사라지지 않고 새로운 매수자에게 그대로 그 부담이 인수되는 것
예시
| 전입/확정일자 | 순위 | ||
| 주택임차권(인수) | - | 2017년 2월 26일 | 1 |
| 근저당권(말소기준권리) | 12540(2018년 1월 5일) | - | 2 |
| 17880(2018년 2월 3일) | - | 3 | |
| 23550(2018년 7월 1일) | - | 4 |
말소기준권리인 근저당권 보다 아선 권리인 임차권은 새로운 매수자에게 그대로 인수
2. 말소주의
:말소기준 권리 이후에 성립된 권리. 3순위인 가처분, 4순위인 지상권
말소대상이 되기 떄문에 매수자는 부담없음.
[진정한 경매 고수는 명도를 잘하는 사람]
명도: 낙찰받은 부동산을 사용하는 사람을 내보는 것
이사비용은 내주는 이유? 안 나가겠다고 버티면 시간과 돈을 날리기 때문에 가장 현명한 방법이 이사비용을 지불하는 것.