[서평] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

1장 WHY 왜 투자를 해야 하는가

화폐는 인플레이션으로 인해 가치가 하락한다.

예적금은 그대로 가지고 있는 것만으로도 이미 손해이다.

월급의 증가속도가 인플레이션보다 느리다.

 

노후 준비는 셀프이다.

[나의 경제력과 경제 지수]

		예	아니오
1	현재 소득과 지출 내역을 명확하게 파악하고 있다.
2	일생 동안 나에게 일어날 재정적 사건을 나열하고 필요한 비용을 가늠해 본 적이 있다. (예) 결혼, 내 집 마련, 자녀 교육, 부모 부양 비용
3	내가 원하는 여행, 취미를 지속적으로 하기 위해 필요한 비용을 가늠해 본 적이 있다.
4	나의 은퇴 연령을 알고 있다.
5	은퇴 시기까지 얼마의 돈을 모을 수 있는지 계산해 본적이 있다.
6	은퇴 연령 이후부터 필요한 연간, 월간 비용을 계산해 본 적이 있다.
7	은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈으로 이후 필요한 비용을 충당할 수 있는지 없는지를 알고 있다.
8	은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈이 은퇴 이후 필요한 비용보다 모자랄 경우, 부족분을 어떻게 마련할 수 있을지 고민해 본 적이 있다.
9	나는 8번의 문제를 고민한 끝에 마련한 계획이 있다.

10	나는 그 계획을 실행에 옮기고 있다.
11	나는 계획을 실행에 옮겨 작은 목표들을 달성해 내고 있다.
12	나는 노후 준비를 마쳤다.
13	나는 노후 준비를 마쳤을 뿐만 아니라, 스스로 부자라고 생각할 만큼 경제적인 자유를 누리고 있다.
14	나는 하루 24시간을 내가 원하는 일을 하며 살고 있다.

투자의 이유

1단계 노후 준비

2단계 경제적 자유

1단계가 준비되고 나서야 2단계를 준비할 수 있다.

 

2장 DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향

돈을 쓰는 방식과 돈을 버는 방식

구분		돈을 쓰는 방식
		생산 자산을 구입한다	소비 자산을 구입한다
돈을 버는 방식	시간과 무관하게 돈을 번다	1. 자산가, 부자	2. 유명 연예인
	시간을 투입해서 번다	3. 직장인, 자영업자 투자자	4. 재테크에 무관심한 직장인, 자영업자

3번에서 1번으로 가는 것이 바람직하다.

대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장에 있는 돈도 '소비 자산'이다.

 

직장인의 비근로소득 창출 6단계

1단계	직장에서 월급 받기 (시간과 근로소득 교환)
2단계	소비 자산 지출 최소화(절약)
3단계	남은 돈 모으기(자본화)
4단계	모은 돈으로 생산 자산 구입(투자)
5단계	1~4단계 반복하며 규모를 키워 자산 시스템 마련
6단계	일하지 않고 소득 얻기(비근로소득 확보)

생산 자산의 종류

예적금, 보험, 펀드, 주식, 부동산

 

핵심은 레베리지

부동산은 택한 이유: 적은 돈을 투자하고, 무이자 레버리지로 시세차익을 얻을 수 있다.

*무이자 레버리지: 세입자의 전세자금

전세가율이 높을수록 들어가는 투자금이 적어진다.

*전세가율: 매매가 중 전세가가 차치하는 비중. 전세가/매매가 x 100%

 

3장 WHAT 평범한 직장인과 얻을 수 있는 성과

건물(구축, 신축) 보다는 입지가 최우선이다.

입지: 위치에 의해 결정된다. 일자리, 교통, 주변 환경, 학군(학군은 특히 중학교)

1) 의왕시 25평 아파트

2016년 매매가 43,200만원 전세가 42,000만 원 매매가-전세가 1,200만 원 실제 투자금 2,060만 원

2019년 매매가 57,000만 원 전세가 45,000만 원 시세차익 13,800 수익률 700%

2,060만 원으로 시세차익 13,800원

 

2)

 

*부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서

매매 3억 원, 전세 2.5억 인 아파트 거래 시

단계	내용	매도자(파는 사람)	매수자(사는 사람)	신규 임차인
1	매매 가계약(매도자-매수자)	200만원 입금 (통상 200~500만원 입금)	200만원 출금(매도자에게)
2	매매 계약(매도자-매수자 매매 계약서 작성)	2,800만원 입금 (매매가의 10%-가계약금을 제외한 나머지 계약금)	2,800만원 출금(매도자에게)
3	전세 가계약 매매 1차 중도금(매도자-신규 임차인)	200만원 입금 (통상 200~500만원)		200만원 출금(매도자에게)
4	전세 가계약 매매 2차 중도금(매도자-신규 임차인 전세 계약서 작성)	2,300만원 입금(통상 전세금의 10%-가계약금을 제외한 나머지 계약금)		2,300만원 출금(매도자에게)
5	매매 잔금 전세 잔금(매도자-매수자-신규 임차인)	2억 4,500만원 입금	2,000만원 출금(매도자에게)	2억 2,500만원 출금
	총 거래 금액	3억원 입금	5,000만원 출금	2억 5,000만원 출금

5단계 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급.

 

2) 분당 21평 아파트

2016년 매매가 26,500만 원 전세가 25,500만 원 매매가-전세가 1,000만 원 실제 투자금 2,450만 원

2019년 매매가 38,500만 원 전세가 24,500만 원 시세차익 12,000만 원 수익률 489%

<투자 교훈>

입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것 찾기(저평가된 아파트

초보 투자자라면 가격이 높지 않은 물건에 투자하기 (초기 투자금이 적게 들어가는 것)

 

3)

갭 메우기, 키 맞추기, 순환매

: 사람들이 선호하는 지역과 붙어 있는 부동산일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면 그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상

(갭 메우기: 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상)

 

잃지 않는 부동산 투자를 위해 갖춰야 할 3가지 덕목

1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술

3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

 

수지 32평 아파트

2017년 매매가 37,000만 원 전세가 35,000만 원 매매가-전세가 2,000만 원 실제 투자금 2,740만 원

2019년 매매가 49,000만 원 전세가 35,000만 원 시세차익 12,000만 원 수익률 440%

<투자 교훈>

단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.

아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.

-> 여기 말고도 투자할 때 많다. 협상 시 유리하게 작용

때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.

 

4)

평촌 21평 아파트

2017년 매매가 29,300만 원 전세가 26,500만 원 매매가-전세가 2,800만 원 실제 투자금 3,390만 원

2019년 매매가 37,000만 원 전세가 25,000만 원 시세차익 7,700만 원 수익률 227%

<투자 교훈>

괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시해야 한다.

매도자의 매도 사유를 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.

 

 

> 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.

> 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것

 

4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

1. 실거주하는 집 - 전세 vs월세. 전세대출을 풀로 받고 전세대출이자를 내는 게 더 유리한지, 월세를 내는 게 더 유리한지 계산하여 선택.

2. 오피스텔(수익형 부동산) 월세 투자는 NO. 아파트 시세 차익을 노려라.

3. 시스템 투자법

시스템 구축 계획

1단계	원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
2단계	1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액 계산
3단계	채당 목표 수당을 1억 원으로 가정, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수 계산
4단계	종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

15년간 40채 부동산 시스템 구축이 가능하다...

 

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다.

 

*절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1. 처음으로 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. (입지 좋은 곳, 실수요 많은 곳)

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

일시적 역전세 상황을 대비한다.

내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지 파악

4. 세재 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨 둔다. (비상 상황 대비)

다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

 

 

5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

아파트 투자의 기준

1. 저평가된 상태인가? - 아는 지역 늘리기, 입지와 가격 파악하기

2. 투자금이 적게 드는가? - 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만 이내인 물건

3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? - 1) 전세 임대를 구하지 못할 경우, 2년 뒤 역전세가 발생할 경우 대비하기

 

아파트 사이클

: 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

부동산 시세상승과 하락의 사이클 이해하는 것보다 중요한 건, '어떻게 투자에 활용할 것인가'

수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있지만, 지방은 시 단위로 권역이 다르다. (대구-구미는 다르다.)

 

<임장지역 선정하는 방법-투자지역이 아닌, 임장지역이다>

1. 전세가율과 가격

이미 미분양이 쌓여 있고 적절 물량(통상적으로 지역 인구수의 0.5%로 계산)의 3~4배의 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중 - XX

입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 70% 이상, 가격 자체가 저렴하다면 임장을 한다.

 

부동산지인 사이트에서 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가 확인 가능

*엑셀 정리

시도	시구	평당 매매	평단 전세	24'기준 매매	24'기준 전세	매매-전세	전세가율	연월
서울	강남구	5113	2048	122712	49152	73560	40%	2018.12

 

2. 투자금의 규모(3,000만 원~5,000만 원)

조인스랜드부동산, 네이버 부동산에서 물건 살펴보기

조인스랜드부동산에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있음

전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만 원가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정

 

3. 입주 물량

부동산지인, 호갱노노, 아파트 실거래가

부동산지인에서는 입주 물량에 대한 전반적인 감

호갱노노, 아파트 실거래가 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기가 수월

구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인하는 것은 의미가 없다. 권역별로 함께 움직이기 때문이다.

(수도권은 지역이 넓으므로 수도권 서북, 동북, 동남, 서남으로 쪼개어 확인)

 

4. 미분양

미분양 물량 참고, 눈에 띄게 감소하는 추세 하면 OK

BUT 미분양 현황이 좋지 않아도 충분히 확인

부동산지인 사이트에서 그래픽 제공 (국토교통부 사이트 통계누리에서 수시로 데이터 게시)

 

[임장 전, 지역 조사하기]

일자리, 교통(수도권은 지하철이 최우선), 환경(로드뷰 등으로 확인), 학군(초품아, 중학교 명문 학군), 지역의 분위기와 스토리(나무위키), 가격

 

[임장-현장조사]

지역 주민처럼! 

중개소 방문

 

임대를 결정짓는 네 가지 요인

1. 가격: 전세가에 욕심부리지 않기, 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속하게 마무리 짓기

2. 집의 상태: 향, 동, 층보다는 내부 집 상태가 영향을 미친다.

3. 입주 가능 시기: 아무 때나 입주할 수 있다면, 노출이 잘된다.

*잔금 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지 따지기

성수기:2,3월 9,10월

비수기: 6~8월, 11~1월

잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 임대 기간을 24개월이 아닌, 27개월로 수정하기도 한다. 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서이다.

4. 사람: 중개인 1명에게만 내놓기, 시간이 흘렀는데도 임차인을 못 구했다면 인근 다른 중개소에도 물건 내놓기

 

임대사업자 등록, 해야 할까?

-부동산 정책에 따라 다르다.

2019년에는 임대사업자를 하는 것이 유리했다

{최신 정보 확인 필요}

윤석열 대통령 공약-전용 60m2 이하 아파트 주택임대사업자 제도에 편입시키겠다고 공약한 바 있음

 

6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

꾸준함 > 실행 > 결심