[부동산 상식] 재개발, 재건축, 소규모주택정비사업으로 내 집 마련 관련 지식

[재개발, 재건축 정비사업의 절차]

https://www.magazineh.com/knowledge/2059/

[도시정비사업 A to Z] 한 눈에 보는 재건축·재개발사업 추진 절차 - 현대건설 매거진H

 

[가로주택정비사업]

소규모 재개발, 재건축정비사업

사업추진절차가 단순하다.

가로주택정비사업 추진절차

[재개발, 재건축, 소규모주택정비사업의 조합원은 누구]

조합원 자격으로 조합원 분양을 받는 것과 일반분양을 받는 것은 다르다.

일반분양가에 비해 저렴한 조합원분양가로 분양을 받는다는 이점

좋은 방향과 층을 선점할 수 있는 유리함

 

>재개발정비사업의 조합원: 토지등소유자 (토지나 건축물의 소유자, 지상권자)

조합원 되는 방법: 그 지역내의 토지 또는 건축물 소유

 

>재건축정비사업의 조합원

재건축 사업에  동의한 '토지등소유자'

재건축에 반대하는 '토지등소유자'는 조합원이 될 수 없다

 

>소규모주택정비사업의 조합원: 토지등소유자(동의한 사람) = 재건축과 동일

 

차이점: 재개발, 재건축사업에 비해 소규모주택정비사업은 사업진행속도가 빠르고 규모가 작고 절차가 간소화되어있다.

 

[재건축과 세대당 평균대지지분]

세대당 평균 대지지분: 재건축 사업장의 전체 대지면적을 소유한 자 수로 나누어 구한 대지지분

-> 용적률과 연결

(용적률: 전체 대지면적 위에 건축된 지상층 연면적 비율. 높으면 높을수록 더 많은 아파트 공급. 큰 개발이익)

세대당 평균대지지분=전체대지면적 / 총 세대수 

 

+개략적인 면적 계산법

네이버지도 활용: 지적편집도->길이재기->점선 사각형 클릭->삼각형 커서가 나타나면 면적측정

 

 

[재개발-조합원수]

결론: 총분양물량에 차이가 없다면 조합원수가 적은 사업장 선택

조합원수가 많다는 것은 그만큼 이익을 나눠야 하는 사람의 숫자도 많다는 것을 의미

감정평가액이 높으면 좋다?

아니다. 감정평가액이 높아도 조합원권리가액이 낮아지면 분담금이 늘어나게 된다.

다만 다른 조합원들에 비해 특정 조합원의 감정평가액만 높을 경우 행복하다.(경제적 이익이 커짐)

 

[정비사업-비례율]

비례율: 정비사업을 통해서 발생할 것으로 기대되는 순이익을 종전자산가격으로 나누어 구한 값

순이익이란: 총분양수입-총사업수입

 

비례율={ (총분양수입-총사업비용) / 종전자산 평가액  }  x100

 

총분양수입: 아파트 분양수입, 상가 분양수입

총사업비: 공사비, 기타사업비(금융비용, 조합운영비)

종전자산평가액=감정평가액. 감정평가사가 평가

전체 종전자산평가액은 낮은데 개별 조합원의 감정평가액만 높다면 그 조합원에게는 이익이 됨

->감정평가금액이 높을 것으로 예상되는 부동산을 매입해야 하는 이유임.

 

 

[용도지역과 용적률]

용적률은 용도지역에 따라 다름.

2종일반주거지역, 3종일반주거지역, 준주거지역, 일반상업지역 용적률이 다름.

용적률이 높은 지역: 도시지역-상업지역, 준공업지역, 준주거지역, 3종일반주거지역 (사업성이 좋다)

 

[일반분양 물량이 높은 아파트 선택]

사업성이 더 좋다.

 

[총회책자]

조합이 만들어 조합원들에게 배포하는 책자

점검해야 할 정보

1. 분양예정인 대지 및 건출물의 추산액

2. 비례율: 예상 수치이므로 너무 믿으면 안됨.

3. 공사비(신축비) 70%가 넘음. 중요함. 3.3m2 기준으로 환산한 공사비 확인

4. 토지비: 높으면 초기 사업비 지출 많아짐. 최종적으로 비례율 높여줌

5. 조사용역비

6. 판매비

7. 사업비: 특히 예비비 확인. 총사업비의 1% 수준에서 책정

8. 제세공과금: 법인세 많은 경우 사업이 좋다. ->비례율 높다.