[부동산 상식] 전세, 월세 - 소중한 내 보증금 지키는 지식

 

[건축물대장]

열람/발급-정부24

건축물 현황 확인

층별 확인(호수가 제대로 되어있는지)

계약한 호수가 맞는지

 

[중개대상물확인설명서]

공인중개사가 거래 당사자에게 제공하는 서류

(집주인, 세입자)

내용: 주택 내부, 외부 시설물의 상태나 입지, 소재지, 용도, 면적, 구조, 소유권 등 권리관계에 관한 사항, 토지이용계획, 환경조건과 관리에 관한 사항

주택의 상태, 파손 등과 같은 분쟁이 발생할 경우 조치에 대해 미연에 방지

ex) 다용도실 수도꼭지 파손과 개수대 용수량 부족, 안방스위치 교체필요, 난방 공급밸브 수선필요, 발코니 배수 수선필요

 

[공제증서]

공인중개사가 고의, 과실로 거래당사자에게 손해를 입히게 될 경우 그 손해를 보상받을 수 있도록 보장해주는 장치

전세, 월세 계약일이 공제증서 유효기간 내에 있는지 꼭 살펴보기

계약일에 공제증서 제공받지 못했다면 잔금일에는 꼭 받아두기

 

[보증금 부족할 때 - 주택도시기금 전. 월세 보증금 대출 활용]

중소기업취업청년 전월세보증금대출

청년전용 보증부월세대출

청년전용 버팀목전세자금

주거안정월세대출

신혼부부전용 전세자금

버팀목전세자금

 

[전세자금대출 절차]

공인중개사 사무소 방문->
전세집 알아보기(전세대출가능한 집으로)->

은행 방문해 자신이 받을 수 있는 전세자금대출의 종류와 금액 알아보기(해당 집이 전세대출가능한지도)->

전세계약 체결 전 집주인에게 전세자금대출 사전 동의구하기->

전세계약 체결->

은행 방문, 전세자금대출 신청->

은행이 집주인에게 전세자금대출 관련 인지여부 확인->

보증기관의 보증서 발급->

은행이 세입자 동의 후 집주인에게 전세자금 송금

 

[주택임대차보호법]

전세 보증금 낮추고 월세 올리는 경우

 

월차임으로 전환시 산정률 제한

1) 연 1할 (10%)

2) 대통령령으로 정하는 이율: 연 3.5퍼센트 + 기준금리

ex) 기준금리 1.75% 일때 월차임 전환시 산정률 5.25%

2가지 중 작은 것을 적용 -> 5.25% 적용

예) 1000만원 보증금->연 52만 5천원(월4만 3,750원)

 

[중개수수료]

중개수수료 계산기 검색

과도한 중개수수료 요구하는 경우: 중개수수료에 대한 세금계산서 요구

영수증을 가지고 구청에 민원을 제기하면 법정수수료를 초과해 지불한 중개수수료를 돌려받을 수 있을 것

(세금계산서를 요청하기만 해도 무리한 요구를 철회함)

 

역전세난, 깡통주택 걱정은

[전세보증금 반환보증]

vs. 전세보증금 상환보증은 반환보증이 아니다. 상환보증=/=반환보증

주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증

SGI서울보증의 전세금보장 신용보험

 

[공공임대주택]

한국토지주택공사(LH공사) 홈페이지

 

[임대차계약서 작성]

특약사항에 애매한 경우 협의하여 기재 ex) 보일러 고장 시 수리 금액은 누가 낼 것인가

 

[전입신고, 확정일자]

전입신고: 주민선터 방문(주말인 경우 월요일 방문)

인터넷으로 전입신고, 확정일자 받을 수 있음.(회원가입, 공인인증소필요)

전입신고- 정부24

확정일자- 대법원인터넷등기소

 

[임대차계약을 연장할 때도 등기사항전부증명서 확안]

잔금 및 이사-> 가압류 혹은 (근)저당권 설정-> 등기사항전부증명서 발급-> 권리관계 변동유무 분석-> 이상 없음-> 재계약(계약 연장)

 

[계약기간 중 임차인 사정으로 이사 가야 할 경우 중개수수료 부담은 새 세입자와 집주인이다]

세입자에게 부동산중개수수료를 부담하라고 하는 요구는 단호하게 부담할 의무, 이유도 없음을 알리기!

 

[묵시적 갱신]

세입자에게 유리한 묵시적 갱신

: 계약갱신의 거절이나 계약조건 변경 관련 통지를 하지 않은 경우

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 연락하지 않았다면 자동으로 전과 동일한 조건으로 임대차계약이 연장된 것으로 본다

묵시적 갱신이 이루어진 경우

임대인은 2년을 준수해야 하지만, 임차인은 2년을 준수하지 않아도 된다.

세입자가 먼저 나서서 집주인에게 계약갱신 여부를 물어볼 필요는 없다.

 

[장기수선충당금]

아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립

관리비에 표시된다. (잃어버린 경우 관리사무소에 장기수선충당금 확인해달라고 요청)

단,

장기수선충당금이 입주민 동의 없이 입주자대표회의의 결의로 인상된 경우에는 세입자도 인상된 만큼 납부해야 함

 

[임차권등기명령]

계약이 만료되었음에도 불구하고 임대보증금을 반환받지 못할 때

임차권등기명령: 집주인 협조, 동의 필요없다. 법원에 신청할 수 있다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳에 전입신고를 할 경우 경매라도 당하게 되면 보증금을 보호받을 수 없다.

그런데, 임차권등기명령을 하게 되면 다른 곳에 전입신고를 해도 종전의 대항력을 유지할 수 있다.

 

임차권등기명령이 된 주택에 전입하면 안 된다.

-> 이 내용이 말소된 이후에 하거나 종전의 세입자 입회하에 계약서를 작성하는 것이 좋다.

 

[월세 세액공제]

1. 전용면적 85m2 이하, 임대차계약서상의 주소와 주민등록표등본상의 주소지 동일

2. 무주택 세대주

3. 소득요건: 7천만원 이하

총급여액	세액공제률
5,500만원 이하	17%
5,500만원~7천만원	15%

1년 동안 지불한 월세의 15%(총급여 5천5백만원 이하인 경우 17%)를 750만원 한도 내에서 세액공제를 받을 수 있다.

 ex.월세 금액이 30만원이라면 1년 동안 월세로 지불한 360만원의 15%인 54만원을 공제

 

필요 서류

임대차계약서, 주민등록표등본, 현금영수증, 계좌이체 영수증 및 무통장입금증 등 월세액 지급 증명 서류