[부동산 상식] 기존 주택을 매입해서 내 집 마련 시 관련 상식

[등기사항전부증명서] a.k.a 등기부

갑구: 소유권 관련 사항, 소유권 보존등기, 소유권 이전등기, 가등기, 가압류, 가처분, 환매등기, 경매기입등기

을구: 소유권 이외의 권리 ex) 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권

 

근저당권 있는 경우 은행에 종전 주택담보대출을 승계할 수 있는지를 확인.

1)주택담보대출을 신청하는 차주의 신용도나 소득, 주택보유 여부 등에 따라 대출승계가 불가능할 수도 있고

2)종전 대출 가운데 일부를 상환하는 조건으로 부분 승계만 가능한 경우도 있고

3)대출 승계 자체가 불가능해서 새로 주택담보대출을 받아야만 하는 경우도 있다.

 

[건축물 대장]

건축물관리대장: 건물의 면적, 구조, 용도, 연면적, 건폐율, 용적률, 건축연도 등을 확인

등기사항전부증명서와 비교하여 미등기 건물의 존재 여부를 파악거나 공부서류와 일치하지 않는 내용 확인가능

특히 공동주택이 아닌 단독주택, 다가구주택, 상가주택 매입 시 건축물 대장 확인은 필수

공동주택: 아파트, 연립,다세대주택

 

민원24 홈페이지 열람

건축물 대장과 등기사항전부증명서에 나타나는 소유자가 다른 경우

: 등기사항전부증명서에 기재되어 있는 소유자가 진짜 소유자

건축물대장이 면적이 더 큰 경우 건축물대장이 더 정확함. 불법 증축된 면적도 알 수 있음.

등기사항전부증명서상의 건물면적과 차이가 있는지 여부와 차이가 있다면 원인 파악 필수.(불법증축 등 위반건축물을 아닌지, 불법 용도변경 한것은 아닌지-이행강제금을 납부해야하기 때문에 확인필수)

 

 

[집값에서 차지하는 대출비중은 얼마가 적당한가]

답: 부동산경기에 따라 다르다.

부동산경기가 나쁘지 않다면 무리해서 대출받기

감당할 수 있는 대출수준은 사람마다 다르다.

소득에서 대출원리금 상환액이 차지하는 비중은 25% 이내인 것이 좋다.

200만원소득 -> 월 50만원, (1억, 30년, 4%)

 

[주택담보대출]

뱅크아이

모기지맵

금융상품다모아

>이자계산

 

만기일시상환방식, 원리금균등분할상환방식, 원금균등분할방식

이자 많은 순:

만기일시상환방식>원리금균등분할상환방식>원금균등분할방식

*원금균등분할방식이 제일 이자가 적다.

 

 

 

[아파트]

로얄층 아파트 , 대규모단지, 좋은 브랜드가 좋다.

인지도 높은 브랜드

*최근 소식 확인

 

[직주근접성]

지하철, 광역철도, 더블 역세권, 트리플 역세권, 쿼드러플 역세권

 

[주치의 같은 전속 공인중개사사무소 만들자]

공인중개사와 친해지면 좋다.

 

[주택임대사업자]

양도소득세가 고민인 다주택자라면 주택임대사업자가 답

주택임대사업자가 되면 세제혜택을 받을 수 있다.

 

[LTV,DTI,DSR]

LTV 주택담보인정비율

주택담보가치에 기초해 대출을 해주는 제도

 

DTI 총부채상환비율

 

DSR 총부채원리금상환비율

카드대출, 자동차 할부 대출을 포함한 모든 대출원리금 상환액 포함

 

[갭투자는 위험하다]

상승장에서는 괜찮지만, 하락장이 오면 깡통주택이 된다.

 

[적정시세 확인]

국토교통부 실거래가 공개시스템

부동산공시가격 알리미 사이트

KB부동산

 

[빌라 등 다세대주택은 꼼꼼하게 따져본 후 구입하기]

주변 아파트 가격이 낮은 곳에 있는 빌라는 일단 조심

빌라는 재개발까지 고려

이때 재개발을 거쳐 공급되는 아파트 가격이 높지 않다면 개발이익을 기대하기 어려움. 투자가치 낮음.

대지지분이 너무 작은 빌라 조심